אנקור פרופרטיז אג"ח א'

החברה עוסקת בעיקר בהשכרת שטחי נדל"ן מניב לתחום המשרדים, המגורים והקמעונאות וכן באחזקה ותפעול של בתי מלון בעיקר בדרום ארה"ב. אסטרטגיית הקבוצה הינה יצירת ערך ע"י רכישת נכסים בעלי פוטנציאל השבחה והחזקתם לטווח ארוך.

בעלי השליטה בחברה התחייבו להעביר לחברה 23 נכסים ב9 מדינות שונות בדרום ארה"ב :4מלונות,4מרכזים מסחריים,3בנייני משרדים להשכרה,9נכסי מגורים להשכרה,ו3 פרויקטים מסוג Multifamily בהקמה.

פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בעיקר ע"י הפיזור הגאוגרפי של הנכסים ,ההיכרות הטובה עם אזורי הפעילות בנכסי הנדל"ן המניב ועם הפעלת בתי מלון תחת הזיכיון של "הילטון"ו "מריוט".פרופיל הסיכון העסקי צפוי אף להשתפר לאור הכוונה להגדיל את שעור האחזקה בשבעה נכסים שונים למעל ל -90%.מאידך לחברה היקף פורטפוליו בינוני בהשוואה לחברות מדורגות דומות בענף (EBITDAשנתי של 18-23 מיליון דולר),שיעור תפוסה של כ-85% בנכסים וריכוזיות מסוימת במספר שוכרים בנכסים המסחריים .לחברה מח"מ חוזי שכירות של כ 7 שנים ,איכות שוכרים בינונית טובה ,תחלופת דיירים נמוכה יחסית ,פיזור ענפי בין נדל"ן מניב (כ-70%-80% מהEBITDA)ומלונאות הכוללת אחזקה ותפעול (20%-30%),פיזור סקטוריאלי בענף הנדל"ן המניב בין המשרדים ,קמעונאות ומגורים להשכרה.

בטוחות לסדרת האג"ח: משכנתא קבועה, ראשונה בדרגה ויחידה על 7 הנכסים המשועבדים באופן ששווי נכסי הנדל"ן המשועבדים מוכפל ב 0.75 , לא יפחת מהערך התחייבותי של אגרות החוב .כמו כן ישועבדו כל זכויות חברת הנכס לקבלת כספים שיגיעו בגין או מכוח הנכס המשועבד. סדרה א תגובה בשעבודים בשווי כולל של כ 180 מ דולר המשקף יחס LTV של כ 67%(120מ דולר גיוס).

הכנסות החברה הסתכמו בשנת 2016 בכ-26.3 מ דולר והNOI שלה בכ-12.9 מ דולר בהתאם לנתוני השמאות ,נכסי החברה צפויים לייצר NOI של כ42 מ דולר וחלקה היחסי צפוי לעמוד על כ-22 מ דולר .

החוב הבנקאי שיוותר לאחר ההנפקה ,מתאפיין בריבית קבועה ממוצעת של כ 4.1% ומח"מ ארוך במיוחד (פירעון ממוצע של כ21 שנים).

הונה העצמי של החברה עומד על כ 127.7 מ דולר ומהווה 41% מסך מאזנה.

תמורת ההנפקה צפויה לשמש את החברה לפירעון חוב בכיר ורכישת אחזקות השותפים.

החברה קיבלה דירוג BBB+ ע"י מעלות (יחס הולם EBITDA להוצאות מימון של כ 1.3 ויחס חוב לחוב והון עצמי של כ 65%-70% ).

להערכתנו בהתחשב במאפייני הבטוחה החברה תעמוד בהתחייבויותיה ,גם אם בטווח הארוך תצטרך מימון מחדש או מימוש נכסים.

מרתון בית השקעות עשויה לרכוש ו/או למכור את ניירות הערך האמורים, ללא כל הודעה. הנתונים הינם למועד כתיבת הסקירה ומבוססים על מידע שהתפרסם באתר הבורסה, באתרי אינטרנט הרלוונטיים ובעיתונות הכלכלית. אין לראות בסקירה זו משום ייעוץ או המלצה לקנות או למכור את ניירות הערך המוזכרים בסקירה, ואין בה משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל משקיע