צ'וזן נכסים אג"ח א'

צ'וזן נכסים לימיטד הינה חברת נדל"ן מניב הפעילה בתחום הדיור המוגן והשכרת בתי אבות

סיעודיים. בעל השליטה בחברה יחד עם אביו הינו מר משה אורלינסקי שהינו בעל ניסיון רב בתחום.

לחברה כיום 22 בתי אבות ומרכזים רפואיים שיקומיים בבעלות מלאה. מתוך הפורטפוליו, 21 מבנים

מניבים שהינם בתי אבות סיעודיים ומבנה מניב אחד של דיור מוגן בשווי כולל של 220 מיליון דולר. סה"כ הנכסים מתופעלים ע"י 22 מפעילים שונים בבעלות בעל השליטה . נכסי החברה מפוזרים במספר מדינות בארה"ב: אינדיאנה(17), טקסס(3), ואיווה(2).

הסכמי השכירות הינם הסכמי Net Triple( עלויות התפעול, האחזקה והביטוח של הנכס חלות במלואן על השוכר).

הסכמי השכירות הינם לתקופה של 20 שנה עם מנגנון עליית שכר דירה שנתית בשיעור של3% .

בנוסף, פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בחקיקה הקיימת במדינת אינדיאנה, המונעת הקמה של בתי אבות סיעודיים נוספים במדינה עד יוני 2018 ,וצפויה להערכתנו לתמוך בביקוש לשירותי בתי אבות סיעודיים קיימים, בהם בתי האבות של החברה.

אנו מעריכים שלתחום בתי האבות הסיעודיים מתאם נמוך יחסית עם שינויים במחזור הכלכלי שנהנה מביקושים יציבים לאור התארכות תוחלת החיים והתמיכה הממשלתית הגבוהה בארה"ב בבתי אבות סיעודיים, בעיקר באמצעות התכניות Medicaid ו-Medicareכ-%85 מהדיירים בנכסי החברה ממומנים מהכיסויים בתכניות אלה, בעיקר באמצעות תכנית Medicaid .יצוין כי הממשל האמריקאי הנוכחי מנסה לקדם חקיקה שתביא לקיצוץ בתכנית שהורחבה בתקופת ממשל אובמה, אולם בינתיים ללא הצלחה, ולכן איננו מעריכים כי תהיה לכך השפעה מהותית על החברה בטווח הקצר.

מאידך, פרופיל הסיכון העסקי מוגבל על ידי היקף תיק נכסים קטן יחסית לקבוצת ההשוואה ועל ידי ריכוזיות בתחום בתי האבות הסיעודיים במדינת אינדיאנה. כמו כן, להערכתנו, לחברה תלות גבוהה בשוכר בודד, שכן כל נכסי החברה מושכרים לחברות תפעול שכולן בבעלותו של משה אורלינסקי, בעלי החברה. הכנסות החברה תלויות בלעדית בביצועי חברות התפעול, המתמקדות בסגמנט אחד, שירותי סיעוד, שאנו מעריכים ברמת סיכון גבוהה משל פעילות נדל"ן מניב.

נכון ליום 31.03.17 שווי הנכסים מסתכם לכ-220 מ' $ והם צפויים להניב NOI בסך כ-18 מ' $ בשנת 2017 , המשקף שיעור תשואה של כ-%8 .שיעור ה-LTV ברמת החברה המאוחדת לאחר הנפקת האג"ח צפוי לעמוד על כ43% . בשנים האחרונות רשמה החברה עליית ערך משמעותית כ-128 מ' $ בשווי נכסי הנדל"ן שבבעלותה שנבעו בעיקר משיפור משמעותי ברווחי המפעיל שהביאו לעדכון הסכמי השכירות ולעלייה בשכ"ד. נכון ליום 31.03.17ה-EBITDAR (רווח תפעולי לפני תשלומי שכירות)של חברות התפעול מסתכמת לכ-24 מ' $ ומהווה מרווח מספק כ-6 מ' $ ביחס לדמי השכירות. מנגנון עליית שכר הדירה, הנקוב בחוזה השכירות, ידרוש מחברות התפעול להציג גידול ברמת הרווחיות בכדי לשמר את רמת המרווח בשנים הבאות.

אג"ח מדורגת +BBB במח"מ של כ-4 שנים.

אג"ח א' (350 מיליון ע.נ) תובטח בשעבוד על כלל נכסי הנדל"ן של החברה בשווי כולל של כ- 220 מ' LTV .$ של כ % 45 .

להל"ן תמצית נתונים פיננסיים: NOI FFO הון עצמי נדל"ן להשקעה חוב פיננסי נטו 17.7$ 9.5$ 140$ 220$ 91$

לחברה עודף נכסי בסך כ-130 מ' $ הצפוי להוות כרית הונית מספקת לפירעון מלוא התחייבויותיה במימוש מהיר, גם בהנחת מקדמי מימוש סבירים ולכן להערכתנו, כל עוד לא תחול הרעה מהותית בתוצאות הפעילות של השוכרים כתוצאה משינויים בחקיקה, ביטול רישיון מפעיל, וכו' החברה תוכל לעמוד בהתחייבויותיה.

מרתון בית השקעות עשויה לרכוש ו/או למכור את ניירות הערך האמורים, ללא כל הודעה. הנתונים הינם למועד כתיבת הסקירה ומבוססים על מידע שהתפרסם באתר הבורסה, באתרי אינטרנט הרלוונטיים ובעיתונות הכלכלית. אין לראות בסקירה זו משום ייעוץ או המלצה לקנות או למכור את ניירות הערך המוזכרים בסקירה, ואין בה משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל משקיע.